Cómo evitar estafas y fraudes al comprar vivienda

 

Cómo evitar estafas y fraudes al comprar vivienda

Sé que comprar casa da ilusión… pero también respeto.
Y no es para menos: hablamos de una de las decisiones más importantes de tu vida.

La buena noticia es que la mayoría de operaciones son seguras.
La mala es que, cuando hay problemas, suelen ser graves: pérdida de dinero, conflictos legales o incluso quedarse sin vivienda.

Por eso, hoy te explico cómo protegerte paso a paso, sin dramas y sin miedo, pero con los ojos abiertos.

 

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Las estafas más comunes al comprar vivienda

Estas son las situaciones que más veo en el mercado:

• Propiedades vendidas por quien no es realmente el propietario

• Pisos con cargas u okupados

• Señales entregadas a particulares sin contrato claro

• Viviendas con problemas legales o urbanísticos

• Precios “chollo” para presionar a decidir rápido

• Estafas online (fotos falsas o duplicadas)

💡 Regla de oro: si parece demasiado bueno para ser verdad… probablemente lo es.

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Cómo comprar con seguridad paso a paso

1) Verifica la propiedad con la nota simple

Solicítala siempre en el Registro de la Propiedad.

Comprueba:

• Nombre del propietario

• Cargas: hipotecas, embargos, usufructos

• Descripción coincidente con el piso real

💡 Consejo
Puedes pedirla online por unos 10€.

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2) Pide documentación básica

Solicita siempre:

• Nota simple

• Último recibo del IBI

• Certificado energético

• Recibos de comunidad

• Escritura del inmueble

• Si hay hipoteca → certificación de deuda pendiente

⚠️ Error común
Fiarse solo de la palabra del vendedor.
Los papeles siempre hablan más claro.

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3) Firma un contrato de señal o arras bien redactado

El contrato debe incluir:

• Precio

• Plazos

• Condiciones

• Forma de pago

• Qué pasa si una parte incumple

💡 Consejo
Si puedes, hazlo con abogado o asesor inmobiliario.

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4) Haz las transferencias de forma segura

• Evita efectivo

• Prioriza transferencia bancaria con justificante

• Si hay señal, nunca al vendedor sin contrato

💡 Mejor siempre vía cuenta bancaria española verificable.

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5) Comprueba el estado físico de la vivienda

Especialmente si es antigua:

• Instalación eléctrica

• Fontanería

• Humedades

• Carpintería y ventanas

• Estructura (si ves grietas, consulta un técnico)

💡 Si no entiendes de reformas, lleva a alguien que sí.

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6) Revisa la comunidad y el entorno

Pregunta por:

• Derramas pendientes

• Morosidad del edificio

• Estado de fachada, cubierta, ascensor

• Normas de comunidad (ej: alquiler turístico)

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Ejemplo rápido realista

Piso en centro, 220.000€.
Nota simple muestra carga: hipoteca de 45.000€.
Comunidad informa derrama por ascensor de 6.000€ pendiente.

➡️ El precio real para ti no es 220.000€, sino 271.000€ aprox. (compra + cancelación + derrama + gastos).
Decisión informada = compra segura.

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Señales de alerta (red flags)

❌ Te piden pagar señal sin contrato
❌ Precio muy inferior a mercado sin explicación
❌ Evitan mostrar documentos
❌ Presión para firmar “hoy mismo”
❌ Vendedores “que están en el extranjero y mandan a un amigo”
❌ No permiten visitar varias veces

💡 Si algo te incomoda, frena. Comprar no es una carrera.

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Conclusión

Comprar vivienda debe darte seguridad, no ansiedad.
Con información y calma, evitarás sustos y ganarás tranquilidad.

Recuerda:

• Pide documentos

• Verifica al vendedor

• No tengas prisa

• Firma contratos claros

• Pregunta siempre

Tu dinero y tu hogar lo merecen.

¿Es buen momento para comprar piso ahora? (Explicación clara y honesta)

 

¿Es buen momento para comprar piso ahora? (Explicación clara y honesta)

Sé que esta pregunta ronda tu cabeza:
¿Compro ahora o espero? ¿Me estoy equivocando?

Es normal sentir dudas. El mercado inmobiliario no es estático y tomar una mala decisión puede costar miles de euros… pero también esperar demasiado puede salir caro.

Vamos a verlo de forma sencilla, honesta y sin alarmismos.

 

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La realidad del mercado hoy

Hoy el mercado inmobiliario en España se mueve con estas claves:

• Tipos hipotecarios más altos que hace unos años, pero estabilizados

• Oferta limitada en zonas buenas (sobre todo grandes ciudades)

• Precios que no se desploman, aunque han frenado su ritmo de subida

• Más competencia por pisos buenos

• Aumentan compras con ahorro fuerte y menos financiación

En resumen: no estamos en un boom, pero tampoco en una caída fuerte.
Es un mercado de “calma tensa” donde la clave es comprar bien.

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Entonces… ¿es buen momento para comprar?

La respuesta honesta:

✅ Sí es buen momento si…

• Tienes ahorros suficientes (al menos el 20% + gastos)

• Tu situación laboral/ingresos es estable

• Encuentras una vivienda que encaja en tu vida real, no en un sueño

• Te puedes permitir la hipoteca sin ahogo

• Te interesa vivir en esa zona mínimo 5–7 años

Comprar vivienda es más una decisión personal y financiera que “de mercado”.

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❌ No es buen momento si…

• Tienes poco ahorro y dependes del 100% de financiación

• Tu trabajo o ingresos son inestables

• Vas justo con la hipoteca “si todo va perfecto”

• No tienes prisa y el piso no te enamora

• Estás comprando por miedo o presión social

⚠️ Comprar con prisa suele ser más caro que pagar intereses más altos durante un tiempo.

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Señales prácticas para tomar tu decisión

1) Calcula tu capacidad real

• Entrada: 30% aprox. de ahorro (20% + gastos)

• Hipoteca: que no supere el 30%–35% de tus ingresos

💡 Si puedes pagar alquiler + ahorrar cada mes, vas bien encaminado.

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2) Observa tu mercado local, no titulares generales

Los precios no se comportan igual en:

• Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia

• Ciudades medianas

• Zonas rurales o pueblos

El mejor análisis es local, no general.

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3) Piensa en tu vida, no solo en el mercado

Compra es buena decisión si te aporta:

• Estabilidad

• Mejor calidad de vida

• Ahorro a largo plazo frente al alquiler

Si tu vida va a cambiar pronto (traslado, pareja, trabajo), mejor esperar.

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4) Revisa el tipo de piso

• Pisos buenos en zonas demandadas → raro que bajen mucho

• Vivienda antigua mal ubicada → pueden ajustar precio más

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Mini ejemplo real

Luis y Ana, 30 años, pareja en Madrid:

• Ahorros: 60.000€

• Ingresos netos: 3.300€/mes

• Hipoteca estimada: 950€/mes

➡️ Pueden comprar con tranquilidad.

Sara, 28 años, sola en Málaga:

• Ahorros: 18.000€

• Ingresos: 1.450€/mes

➡️ Mejor seguir ahorrando 12–18 meses para ir segura.

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Conclusión clara

No existe el “momento perfecto”.
Existe el momento adecuado para ti.

Si tienes estabilidad, ahorro y encuentras un piso que encaja contigo… sí, puede ser un buen momento.

Si aún no estás ahí, no pasa nada.
Planifica, ahorra y prepárate. Esa calma también es avanzar.

Simulación hipotecaria: cuánto pagarás en realidad cada mes

 

Simulación hipotecaria: cuánto pagarás en realidad cada mes

Uno de los momentos clave al comprar vivienda es saber cuánto pagarás cada mes de hipoteca.
Y es normal sentir cierta incertidumbre:

“¿Me llegarán los números?”
“¿Qué letra me quedará al final?”
“¿Y si sube el interés?”

La buena noticia es que con una simulación hipotecaria bien hecha puedes ver tu cuota real, anticipar escenarios y evitar sustos.

Vamos paso a paso con claridad y ejemplos reales.

 

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1. Qué necesitas para simular tu hipoteca

Antes de calcular la cuota, ten a mano:

• Precio del piso

• Ahorros disponibles

• Porcentaje que financiarás (normalmente hasta 80%)

• Tipo de interés (fijo, variable o mixto)

• Plazo (años)

• Gastos aproximados de compra

💡 Consejo
Si estás empezando, trabaja con escenarios conservadores: interés más alto y menos años.

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2. Fórmula sencilla: cuánto pagarás al mes

La cuota depende de:

• Capital prestado

• Interés

• Plazo

Cuanto más años, menos cuota, pero más intereses totales.

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3. Ejemplo realista para entenderlo

Precio vivienda: 200.000€
Financiación: 80% → 160.000€
Interés fijo: 3%
Plazo: 30 años

Resultado orientativo:

Concepto	Importe
Cuota mensual	~ 673 €/mes
Intereses totales vida del préstamo	~ 82.000€

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¿Y si reduces a 25 años?

Plazo	Cuota mensual	Intereses totales
30 años	~673€	~82.000€
25 años	~758€	~66.000€

💡 Consejo práctico
Si puedes asumir 50–100€ más al mes, reducir plazo te ahorra miles.

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4. Simulación con interés variable

Mismo préstamo (160.000€ a 30 años):

• Euríbor + 1%

• Escenario actual euríbor: ~3%

Escenario	Interés	Cuota
Hoy	4%	~764€/mes
Si baja	2,5%	~632€/mes
Si sube	5%	~859€/mes

⚠️ Error común
No simular subidas de tipos. Siempre contempla escenarios conservadores.

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5. No olvides gastos mensuales extra

Además de la hipoteca, calcula:

• Comunidad: 50–150€/mes

• IBI prorrateado: 25–60€/mes

• Seguro hogar: 8–20€/mes

• Fondo mantenimiento y mobiliario: 50–100€/mes

Tu cuota real puede pasar de 673€ a ~850–950€ con gastos.

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6. Tu ratio de esfuerzo: la regla de oro

La suma de hipoteca + otros préstamos no debe superar el 30–35% de tus ingresos netos.

Ejemplo:

• Ingresos netos: 2.200€

• Límite cómodo: ~700€ hipoteca

Si te sale muy justo, ajusta precio o plazo.

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7. Herramientas recomendadas para simular

• Calculadoras bancarias oficiales

• Simuladores hipotecarios online

• Excel o Google Sheets para comparar escenarios

💡 Consejo
Simula con y sin bonificaciones bancarias (seguros, nómina, tarjetas…). A veces lo “barato” sale caro si te obligan a contratar productos caros.

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Conclusión

Simular tu hipoteca es tu mejor herramienta para comprar con tranquilidad.
Cuando ves los números reales, tomas mejores decisiones y evitas sustos.

No se trata solo de conseguir la hipoteca, sino de que la puedas pagar sin agobios.

Compra con cabeza, no con prisa. Es tu casa y tu tranquilidad futura.

¿Qué mira el banco para conceder una hipoteca? Checklist del comprador

 

¿Qué mira el banco para conceder una hipoteca? Checklist del comprador

Buscar casa ya es un reto… pero conseguir hipoteca puede ser lo que más inquieta a muchos compradores primerizos.
Es normal preguntarte:

“¿Me la concederán?”
“¿Qué datos miran exactamente?”
“¿Cómo me preparo para tener más opciones?”

Hoy te explico de forma clara qué analiza un banco y cómo puedes presentar tu mejor perfil hipotecario.

 

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1. Ingresos y estabilidad laboral

Los bancos quieren asegurarse de que podrás pagar la cuota sin problemas.

Miran:

• Tipo de contrato (indefinido > temporal)

• Antigüedad en el empleo

• Sector y estabilidad de la empresa

• Ingresos recurrentes y demostrables

💡 Consejo
Aunque estés en periodo de prueba, aporta documentación extra (antigüedad previa en sector, historial laboral…).

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2. Ratio de endeudamiento

Regla básica: tu cuota hipotecaria + deudas no debe superar el 30–35% de tus ingresos netos.

Ejemplo simple:

• Ingresos netos: 2.000 €/mes

• Límite recomendado de cuota + deudas: 600–700 €/mes

⚠️ Error común
Pensar solo en la cuota de la hipoteca.
Coches, préstamos personales o tarjetas cuentan.

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3. Ahorros disponibles

Normalmente necesitas:

• 20% del precio (el banco suele financiar hasta el 80%)

• + gastos: impuestos, notaría, gestoría, registro (aprox. 10%)

Ejemplo orientativo para piso de 180.000€:

• Entrada: 36.000€

• Gastos: 18.000€

• Total necesario: 54.000€

💡 Consejo
Demostrar que tienes colchón extra da muy buena imagen financiera.

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4. Historial crediticio

El banco revisa si has cumplido tus pagos:

• Préstamos previos

• Tarjetas

• Teléfonos/financiaciones pequeñas

• Posibles impagos en ficheros como ASNEF

💡 Consejo
Si financias móviles o usas tarjetas, paga siempre a tiempo.
Pequeños retrasos pueden perjudicarte.

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5. Garantías y avales

No siempre son necesarios, pero ayudan si:

• Tienes ingresos justos

• Estás empezando laboralmente

• Compras un porcentaje alto del valor

⚠️ Ojo
Avalar es un compromiso serio. Siempre explica al avalista riesgos y duración.

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6. Valor de tasación

Aunque pactes un precio con el vendedor, el banco se guía por la tasación oficial.

• Si la tasación es igual o mayor al precio, todo va bien

• Si es menor, tendrás que aportar más ahorro

Ejemplo:
Precio acordado: 200.000€
Tasación: 185.000€
→ El banco presta % sobre 185.000, no sobre 200.000.

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7. Tu perfil como cliente

Sí, también importa:

• Relación previa con el banco

• Domiciliación de nómina

• Seguros (vida, hogar), tarjetas usadas

• Estabilidad y comportamiento financiero general

💡 Consejo
Cunado negocies, pregunta por bonificaciones y el coste real de los seguros asociados.

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Checklist rápida ✅

Factor	Qué busca el banco
Ingresos	Estables y suficientes
Endeudamiento	< 35% ingresos
Ahorro	20% + gastos
Historial	Pagos correctos
Avales (si aplica)	Capacidad y solvencia
Tasación	Valor igual o superior
Vinculación	Relación sólida y confiable

Guárdala para tenerlo claro antes de pedir hipoteca.

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Conclusión

Conseguir una hipoteca no es cuestión de suerte: es preparación.
Si demuestras estabilidad, ahorros y responsabilidad financiera, estarás en una posición fuerte para que el banco te diga sí.

Y recuerda: la hipoteca es una herramienta, no una carrera. Lo importante es que encaje contigo y tu vida.

Vivienda habitual vs segunda residencia: diferencias legales y fiscales

 

Vivienda habitual vs segunda residencia: diferencias legales y fiscales

Si estás pensando en comprar una vivienda, es normal que surjan dudas:
¿Es lo mismo comprar para vivir que para ir los fines de semana?
¿Cambia algo a nivel impuestos? ¿Y las hipotecas?

La realidad es que sí hay diferencias importantes entre vivienda habitual y segunda residencia. Entenderlas te ayudará a tomar decisiones con tranquilidad y evitar sorpresas.

Vamos al grano, pero paso a paso.

 

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1. ¿Qué se considera vivienda habitual?

Legalmente, la vivienda habitual es aquella en la que resides de forma permanente.

Para que cuente como tal debes:

• Mudarte en un plazo máximo de 12 meses desde la compra

• Vivir allí al menos 3 años

• Que sea tu residencia principal (empadronamiento, recibos, etc.)

💡 Consejo
Si compras para vivir, guarda contratos de suministros, empadronamiento y recibos.
Te servirán si necesitas justificarlo ante Hacienda o el banco.

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2. ¿Qué es una segunda residencia?

Una vivienda adicional para:

• Vacaciones

• Fines de semana

• Uso familiar ocasional

• Alquiler turístico u ocasional

No es tu domicilio principal, aunque pases parte del año allí.

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3. Diferencias fiscales clave

Concepto	Vivienda habitual	Segunda residencia
IBI	Sí	Sí
Plusvalía municipal	Sí	Sí
IRPF	Sin imputación de renta	Imputación de renta (Hacienda considera un “uso” y tributa)
Deducción por vivienda habitual	Solo para compras antes de 2013	No
Alquiler	Exención para arrendatario vulnerable en vivienda habitual	No aplica / Tributación según ingresos

💡 Consejo
Si eres comprador posterior a 2013, no tienes deducción por vivienda habitual, pero Hacienda sigue diferenciando a efectos de empadronamiento y uso.

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4. Diferencias en hipoteca

Los bancos suelen ofrecer mejores condiciones para vivienda habitual:

• Menor interés

• Mayor financiación (hasta 80%, incluso más)

• Mejor perfil de riesgo

Para segunda residencia:

• Suelen financiar un 60–70%

• Tipos algo más altos

• Más requisitos de solvencia

⚠️ Error común
Pensar que el banco no detectará que es segunda residencia.
Si no cumples los requisitos de uso habitual, puede haber problemas.

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5. Gastos adicionales que debes considerar

Segunda residencia implica normalmente:

• Doble IBI

• Doble comunidad

• Luz/agua/gas aunque no vivas allí

• Mantenimiento y desplazamientos

• Seguro adicional

Ejemplo realista:

Piso habitual en Madrid + apartamento en la costa
Coste mantenimiento anual: 2.000–4.000€ extra

No es un problema si está planificado, pero conviene saberlo.

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6. ¿Y si quiero alquilar la segunda residencia?

Puedes hacerlo, pero según el tipo de alquiler:

• Turístico → licencia, normativa autonómica, alta de actividad y mayor fiscalidad

• Alquiler tradicional → ingresos declarados y gastos deducibles

💡 Consejo
Si tu objetivo es combinar disfrute y alquiler, estudia bien la normativa local antes de comprar. Cada municipio es un mundo.

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7. Reglas para no tener sustos

• No declares vivienda habitual si no vives allí

• Revisa siempre condiciones hipotecarias según tipo de vivienda

• Planifica gasto anual total, no solo hipoteca

• Si va a ser tu vivienda habitual, hazlo constar en escritura

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Conclusión

Tanto la vivienda habitual como la segunda residencia pueden ser una gran decisión patrimonial, pero tienen obligaciones distintas.

La clave es comprar con información, planificar y elegir lo que encaja con tu estilo de vida y tus números.

No hay una opción mejor universal. Hay una opción mejor para ti.

Certificado energético, nota simple, IBI… qué papeles pedir antes de comprar

 

Certificado energético, nota simple, IBI… qué papeles pedir antes de comprar

Cuando encuentras un piso que te gusta, es normal emocionarte.
Pero antes de firmar nada —ni reserva, ni arras— necesitas asegurarte de que todo está en regla.

Muchos compradores primerizos confían demasiado y luego descubren cargas, derramas o gastos ocultos. No te preocupes: con esta lista clara sabrás exactamente qué documentos pedir y por qué.

 

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Documentos imprescindibles antes de comprar una vivienda

1. Nota simple del Registro de la Propiedad

Es tu documento estrella.
Te dice:

• Quién es el propietario real

• Si hay hipotecas, embargos o cargas

• Descripción legal de la vivienda

💡 Consejo
Pídela siempre aunque compres a un familiar o conocido.

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2. Recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

Demuestra que el vendedor está al corriente de pago.

• Se paga cada año

• Si hay deudas, pueden pasar al nuevo propietario

⚠️ Error común
Pensar que el IBI atrasado lo paga el vendedor.
No siempre es así. Compruébalo.

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3. Certificado energético

Documento obligatorio.
Te indica la eficiencia energética del inmueble (A-G).

• Influye en gastos futuros de luz y calefacción

• Debe entregarse antes de firmar

💡 Consejo
Si ves letra F o G, reserva dinero para mejorar aislamiento y ventanas a futuro.

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4. Certificado de comunidad y últimas actas

Te servirá para saber si:

• El propietario debe cuotas

• Hay derrama aprobada o en camino

• Se han hecho reformas recientes en el edificio

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5. Últimos recibos de suministros

Comprueba que no haya deudas de:

• Luz

• Agua

• Gas

Aunque no suelan pasar al comprador, pedirlos te da tranquilidad y claridad.

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6. Estatutos y normas de la comunidad

Sobre todo si hay:

• Piscina

• Garaje

• Vivienda turística en el edificio

• Mascotas, uso de zonas comunes, ascensores…

💡 Consejo
Si piensas alquilar en algún momento, revisa si la comunidad lo permite.

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7. Escritura de propiedad

Confirma que quien vende tiene derecho a vender.

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8. Plano y ficha catastral

Útil para ver:

• Superficie real vs anunciada

• Distribución

• Zonas comunes o elementos extras

⚠️ Error común
Creer que los metros del anuncio son los reales.
Siempre revisa metros útiles y construidos.

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9. Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad

Este documento te lo entregarán antes de la firma en notaría, pero puedes pedirlo antes.

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10. Cédula de habitabilidad / licencia de ocupación (cuando sea aplicable)

Necesaria en algunas comunidades para contratar suministros o vivir legalmente.

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Mini ejemplo real

Piso anunciado: 169.000€
Nota simple: vivienda heredada con hipoteca pendiente
Acta comunidad: derrama aprobada para ascensor 4.200€
Certificado energético: E
→ Con estos datos, puedes negociar y preparar presupuesto realista.

Información = poder para decidir mejor.

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Checklist rápida ✅

Documento	¿Para qué sirve?
Nota simple	Ver titularidad y cargas
IBI	Confirmar pagos al día
Certificado energético	Evaluar eficiencia
Recibos comunidad + certificado	Comprobar pagos y derramas
Recibos suministros	Evitar deudas y aclarar situación
Escrituras	Confirmar propiedad
Plano y catastro	Ver metros reales
Cédula habitabilidad	Asegurar uso legal (según zona)

Guárdala y úsala en cada visita importante.

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Conclusión

Comprar casa no es solo encontrar un piso bonito: es asegurarse de que todo está limpio y claro.
Con estos documentos en la mano, evitarás sorpresas, negociarás mejor y avanzarás con tranquilidad.

Comprar bien es comprar informado.

Cómo negociar el precio de un piso y ganar (sin ser agresivo)

 

Cómo negociar el precio de un piso y ganar (sin ser agresivo)

Negociar el precio de una vivienda puede imponer respeto.
Muchos compradores primerizos piensan:

“No quiero quedar mal”,
“Y si pierdo la oportunidad…”,
“No sé cuánto puedo pedir sin pasarme”.

Buena noticia: negociar no es pelear.
Se trata de argumentar con datos, calma y respeto. Y sí, puedes conseguir un mejor precio sin ser agresivo.

Vamos paso a paso.

 

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1. Llega preparado: conoce el mercado real

Antes de hacer una oferta, analiza:

• Precio de viviendas similares en la zona

• Estado de conservación

• Antigüedad y eficiencia energética

• Gastos de comunidad y posibles derramas

💡 Consejo
Haz una mini tabla comparando 3–5 pisos del barrio.
Eso te dará argumentos objetivos.

⚠️ Error común
Basarse solo en el precio anunciado.
Lo importante es el precio real al que se están cerrando operaciones.

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2. Revisa la vivienda a fondo

Cuantos más argumentos técnicos, más fuerza tendrás:

• Instalación eléctrica antigua

• Carpintería vieja y poco aislamiento

• Caldera con años

• Necesidad de renovar baño o cocina

• Humedades o grietas

• Ascensor sin modernizar (si aplica)

Ejemplo realista:
“El piso está bien, pero la caldera parece del 2008 y hay que cambiar ventanas. Eso supone unos 9.000 €. Por eso mi oferta sería X.”

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3. Decide tu estrategia de oferta

En mercados tranquilos (más oferta)

Puedes empezar 8–12% por debajo del precio.

En zonas muy demandadas

Ofertas más moderadas: 3–7%.

Si el piso lleva meses sin venderse

Puedes ser más ambicioso.

⚠️ Consejo práctico
Siempre justifica tu oferta con datos.
La frase clave es:

“No es un ‘me gustaría’, es que el mercado está en este rango.”

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4. Mantén un tono profesional y humano

La negociación no es personal. Tu tono debe ser:

• Respetuoso

• Seguro

• Sin prisas

• Basado en hechos

Nunca uses frases como:

❌ “Ese precio es una locura”
✅ “He analizado operaciones similares y mi rango es este.”

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5. Usa el tiempo a tu favor

• No muestres desesperación

• No digas “es mi piso ideal”, aunque lo pienses

• Deja claro que puedes decidir, pero no con prisa

💡 Consejo
Si tienes preaprobación hipotecaria, menciónalo.
Da seguridad y te hace más atractivo como comprador.

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6. Deja puertas abiertas

Si tu oferta no encaja, di:

“Lo entiendo. Si cambiara la situación o recibirán otra oferta más baja, estaré encantado de retomarlo.”

Muchas veces el vendedor vuelve.

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7. Ten un límite claro (y cúmplelo)

Define tu máximo y respétalo.
No entres en subastas emocionales.

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Ejemplo de guión para negociar

“Gracias por la visita.
He comparado precios del barrio, el estado de la vivienda y las reformas necesarias.
Mi oferta sería de 185.000€, con preaprobación hipotecaria y disponibilidad para avanzar rápido.
Si le encaja, avanzamos.”

Elegante, claro y profesional.

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Conclusión

Negociar es proteger tu inversión, no regatear sin sentido.
Con datos, serenidad y respeto puedes ahorrar miles de euros y seguir disfrutando del proceso.

Recuerda: tu objetivo no es ganar la discusión, sino conseguir tu hogar al mejor precio posible.

Comprar sobre plano: qué significa y para quién es

 

Comprar sobre plano: qué significa y para quién es

Comprar sobre plano es adquirir una vivienda antes de que esté construida o cuando la obra todavía está en marcha.

✅ Ventajas

• Precio más competitivo que en vivienda terminada

• Más opciones de elegir orientación, altura, plaza de garaje

• Vivienda nueva, eficiente y moderna

• Mejor eficiencia energética y menos gastos de mantenimiento

• Posibilidad de personalizar acabados (en muchos casos)

💡 Consejo
Si vas justo de ahorro, comprar sobre plano te da tiempo para ahorrar más hasta la entrega.

 

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⚠️ Riesgos

• Esperar 18–36 meses (o más) para entrar a vivir

• Incertidumbre si la obra se retrasa

• Necesitas confiar en la promotora y el proyecto

• Hipoteca se formaliza al entregar la vivienda (tipos pueden cambiar)

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📋 Qué revisar antes de comprar sobre plano

• Solvencia y trayectoria de la promotora

• Licencia de obra concedida

• Garantía legal para cantidades entregadas

• Memoria de calidades

• Plano y orientación real (no comerciales)

• Fecha prevista de entrega y tolerancia de retraso

• Condiciones de cancelación y devolución de cantidades

⚠️ Error común
Comprar solo por infografía o catálogo sin visitar la zona ni entender el entorno real.

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Comprar de segunda mano: qué implica y para quién es

Aquí compras una vivienda ya construida y lista para entrar a vivir (o reformar).

✅ Ventajas

• Puedes verla y tocarla antes de decidir

• Entras a vivir mucho antes

• Suele estar en zonas consolidadas con servicios

• Negociación más flexible con el vendedor

• No dependes de la evolución de la obra

💡 Consejo
Ideal si necesitas vivienda en el corto plazo o te gusta un barrio muy concreto.

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⚠️ Riesgos

• Instalaciones más antiguas (electricidad, fontanería, aislamientos)

• Posibles humedades, grietas o reformas ocultas

• Comunidad con posibles derramas futuras

• Más gastos iniciales en reformas o muebles

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📋 Qué revisar antes de comprar segunda mano

• Nota simple (cargas y titularidad)

• Recibo IBI

• Últimos recibos de comunidad

• Certificado energético

• Estado de instalaciones (lleva a un técnico si puedes)

• Derramas aprobadas o previstas

• Antigüedad de edificio, ascensor, fachada y cubierta

• Nivel de ruido y barrio en distintos horarios

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Comparativa rápida

Aspecto	Sobre plano	Segunda mano
Precio	Más competitivo	Depende del mercado
Entrada a vivir	Meses/años	Casi inmediata
Control del estado	Bajo (obra futura)	Alto (puedes inspeccionar)
Personalización	Sí	Depende, via reforma
Riesgos	Retrasos, promotora	Estado oculto, derramas
Eficiencia	Alta	Variable

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¿Qué elegir según tu situación?

Elige sobre plano si:

• No tienes prisa por mudarte

• Quieres vivienda eficiente y moderna

• Prefieres pagar en fases y ahorrar mientras

• Valoras elegir calidades y ubicación dentro del edificio

Elige segunda mano si:

• Necesitas mudarte pronto

• Quieres asegurar ubicación concreta

• Prefieres ver la vivienda real antes de comprar

• Te gusta la idea de reformar y personalizar

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Conclusión

No hay una opción universalmente mejor —solo la que mejor encaja contigo.

• ¿Buscas tranquilidad, control y entrar pronto? → Segunda mano

• ¿Buscas eficiencia, personalización y mejor precio futuro? → Sobre plano

Lo importante no es correr, sino entender bien lo que firmas y comprar con calma.

Cómo reservar piso correctamente: señal, arras y promesa de compra explicadas

 

Cómo reservar piso correctamente: señal, arras y promesa de compra explicadas

Dar el paso de reservar una vivienda ilusiona… pero también da respeto.
Es normal preguntarte:

“¿Qué documento firmo? ¿Qué pasa con mi dinero? ¿Y si luego no me dan la hipoteca?”

Hoy te explico de forma sencilla las tres formas más comunes de reservar un piso en España y cómo protegerte para no perder dinero ni oportunidades.

 

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1. Señal o reserva: bloqueo inicial (pero ojo con las letras pequeñas)

La señal o reserva es un acuerdo simple para bloquear la vivienda durante unos días mientras revisas documentos o negocias la hipoteca.

• Suele ser poco dinero: 500€ – 3.000€

• Plazo corto: 5–15 días

• No siempre está regulado igual → depende de lo firmado

• No compromete tanto como las arras

💡 Consejo
Exige por escrito:

• Que la vivienda queda retirada del mercado

• Plazo claro de bloqueo

• Qué pasa si el banco no aprueba la hipoteca

⚠️ Error común
Pagar señal sin contrato escrito.
Nunca entregues dinero sin documento firmado.

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2. Contrato de arras: compromiso en firme

El paso más habitual al reservar una vivienda.

• Señal del 5%–10% del precio

• Plazo habitual: 1 a 3 meses para escritura

• Regulado en el Código Civil

Tipos de arras

• Penitenciales (las más comunes)
  Si tú renuncias → pierdes la señal
  Si el vendedor renuncia → te devuelve el doble

• Confirmatorias/penales
  No permiten desistir libremente → solo vía judicial
  Evita este tipo si eres comprador primerizo.

💡 Consejo vital
Incluye una cláusula de financiación:

Si el banco deniega la hipoteca, recuperas el dinero.

Esto protege tu señal.

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3. Promesa o contrato privado de compraventa

Es un paso aún más formal:

• Precio y condiciones cerradas

• Calendario pactado

• Puede haber arras incorporadas

• Alto compromiso para ambas partes

Este documento se usa cuando ya está todo muy claro y solo se espera firma en notaría o trámites pendientes (tasación, documentación del vendedor, etc.)

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Ejemplo realista

Piso de 200.000€

• Reserva: 1.500€ durante 10 días

• Tras revisar documentación → Arras: 15.000€ (7,5%)

• Cláusula: se devuelve señal si hipoteca no se concede

Así compras con calma y seguridad.

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Qué revisar antes de entregar dinero

• Nota simple (propiedad + cargas)

• Recibo IBI

• Certificado energético

• Estado de comunidad + derramas

• Condición real de la vivienda

• Preaprobación hipotecaria

💡 Consejo
Pregunta siempre por qué vende el propietario. Contexto = poder para decidir.

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Señales de alarma

⚠️ Cuidado si…

• Te piden pagar rápido sin documento

• No te dejan revisar documentación

• La reserva no especifica condiciones de devolución

• Te presionan con frases tipo “hay otros compradores”

Comprar casa no es una carrera. Respira y verifica.

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Conclusión

Reservar bien es el primer paso para comprar tranquilo.
Con documentos claros, plazos realistas y cláusula de financiación, evitarás sustos y tendrás control del proceso.

Tu dinero es esfuerzo y tiempo: protégelo con información y calma.

Hipoteca fija, variable o mixta: cómo elegir sin volverte loco

 

Hipoteca fija, variable o mixta: cómo elegir sin volverte loco

Elegir hipoteca puede sentirse como estudiar un idioma nuevo: términos, números, gráficos, simulaciones…
Y encima cada amigo, familiar o banco te dice algo distinto.

Respira. Vamos a bajar todo a tierra para que entiendas qué tipo de hipoteca te conviene según tu situación, sin tecnicismos y sin estrés.

 

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Primero: qué significa cada tipo de hipoteca

✅ Hipoteca fija

Pagas la misma cuota toda la vida.

• Estabilidad total

• Sabes siempre cuánto pagarás

• Cuotas algo más altas al principio

Ideal si quieres tranquilidad y previsión.

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✅ Hipoteca variable

La cuota puede subir o bajar según el Euríbor.

• Más barata al inicio normalmente

• Puede encarecerse si suben los tipos

• Mayor riesgo, mayor flexibilidad

Se actualiza cada 6 o 12 meses.

Ideal si puedes asumir variaciones y te mueves a medio plazo.

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✅ Hipoteca mixta

Primeros años fija, luego variable.

• Suele ofrecer buena cuota los primeros 5–10 años

• Después dependerás del Euríbor

• Punto intermedio para quien busca equilibrio

Ideal si planeas vender o amortizar antes del periodo variable.

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¿Cuál elegir según tu situación?

1. Si valoras estabilidad y dormir tranquilo

➡️ Hipoteca fija

Por ejemplo, si quieres plan de vida estable: trabajo fijo, familia, largo plazo.

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2. Si tienes capacidad económica y tolerancia al riesgo

➡️ Variable o mixta

Útil si puedes soportar variaciones de 150–300€ en cuota sin agobio.

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3. Si crees que venderás o amortizarás en menos de 10 años

➡️ Hipoteca mixta

Disfrutas de los años baratos y apenas te afecta la parte variable.

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Comparativa rápida

Tipo	Pros	Contras
Fija	Seguridad, cuota constante	A veces más cara al inicio
Variable	Más barata al principio	Riesgo de subida, incertidumbre
Mixta	Buen equilibrio inicial	Cambia después, hay que planificar

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Ejemplo sencillo

Hipoteca 150.000€ a 30 años

• Fija al 3% → cuota aprox. 632 €/mes

• Variable Euríbor + 0,70%
  Si Euríbor 2% → cuota aprox. 556 €/mes
  Si Euríbor sube a 4% → cuota aprox. 716 €/mes

• Mixta 10 años fija al 2,5% → cuota aprox. 593 €/mes primeros años

(Cifras orientativas para entender la lógica)

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Consejos prácticos antes de decidir

💡 Consejo
Haz cálculos pensando en tu vida real, no solo en el Excel del banco.

Pregúntate:

• ¿Prefiero seguridad o puedo asumir cambios?

• ¿Cuánto tiempo pienso quedarme en esta casa?

• ¿Qué pasa si sube el Euríbor otros 2 puntos?

⚠️ Error común
Elegir solo por la cuota más baja hoy.
En hipotecas, lo barato puede salir caro si no entiendes el riesgo.

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Bonus: señales para detectar una mala oferta

• Mucha vinculación obligatoria (seguros, tarjetas…)

• Comisión de amortización alta

• Falta de transparencia en simulación del Euríbor

• Te presionan para firmar rápido

💡 Pide siempre simulación de cuota en tres escenarios:
Euríbor actual, +1%, +2%

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Conclusión

No necesitas ser economista para elegir bien tu hipoteca.
Solo claridad, calma y tener en cuenta tu futuro.

• Fija = tranquilidad

• Variable = flexibilidad con riesgo

• Mixta = equilibrio si vas a mover ficha antes

Comprar una casa es un paso grande. Hazlo a tu ritmo y con información, no con prisa.