Vivienda habitual vs segunda residencia: diferencias legales y fiscales

 

Vivienda habitual vs segunda residencia: diferencias legales y fiscales

Si estás pensando en comprar una vivienda, es normal que surjan dudas:
¿Es lo mismo comprar para vivir que para ir los fines de semana?
¿Cambia algo a nivel impuestos? ¿Y las hipotecas?

La realidad es que sí hay diferencias importantes entre vivienda habitual y segunda residencia. Entenderlas te ayudará a tomar decisiones con tranquilidad y evitar sorpresas.

Vamos al grano, pero paso a paso.

 

---

1. ¿Qué se considera vivienda habitual?

Legalmente, la vivienda habitual es aquella en la que resides de forma permanente.

Para que cuente como tal debes:

• Mudarte en un plazo máximo de 12 meses desde la compra

• Vivir allí al menos 3 años

• Que sea tu residencia principal (empadronamiento, recibos, etc.)

💡 Consejo
Si compras para vivir, guarda contratos de suministros, empadronamiento y recibos.
Te servirán si necesitas justificarlo ante Hacienda o el banco.

---

2. ¿Qué es una segunda residencia?

Una vivienda adicional para:

• Vacaciones

• Fines de semana

• Uso familiar ocasional

• Alquiler turístico u ocasional

No es tu domicilio principal, aunque pases parte del año allí.

---

3. Diferencias fiscales clave

Concepto	Vivienda habitual	Segunda residencia
IBI	Sí	Sí
Plusvalía municipal	Sí	Sí
IRPF	Sin imputación de renta	Imputación de renta (Hacienda considera un “uso” y tributa)
Deducción por vivienda habitual	Solo para compras antes de 2013	No
Alquiler	Exención para arrendatario vulnerable en vivienda habitual	No aplica / Tributación según ingresos

💡 Consejo
Si eres comprador posterior a 2013, no tienes deducción por vivienda habitual, pero Hacienda sigue diferenciando a efectos de empadronamiento y uso.

---

4. Diferencias en hipoteca

Los bancos suelen ofrecer mejores condiciones para vivienda habitual:

• Menor interés

• Mayor financiación (hasta 80%, incluso más)

• Mejor perfil de riesgo

Para segunda residencia:

• Suelen financiar un 60–70%

• Tipos algo más altos

• Más requisitos de solvencia

⚠️ Error común
Pensar que el banco no detectará que es segunda residencia.
Si no cumples los requisitos de uso habitual, puede haber problemas.

---

5. Gastos adicionales que debes considerar

Segunda residencia implica normalmente:

• Doble IBI

• Doble comunidad

• Luz/agua/gas aunque no vivas allí

• Mantenimiento y desplazamientos

• Seguro adicional

Ejemplo realista:

Piso habitual en Madrid + apartamento en la costa
Coste mantenimiento anual: 2.000–4.000€ extra

No es un problema si está planificado, pero conviene saberlo.

---

6. ¿Y si quiero alquilar la segunda residencia?

Puedes hacerlo, pero según el tipo de alquiler:

• Turístico → licencia, normativa autonómica, alta de actividad y mayor fiscalidad

• Alquiler tradicional → ingresos declarados y gastos deducibles

💡 Consejo
Si tu objetivo es combinar disfrute y alquiler, estudia bien la normativa local antes de comprar. Cada municipio es un mundo.

---

7. Reglas para no tener sustos

• No declares vivienda habitual si no vives allí

• Revisa siempre condiciones hipotecarias según tipo de vivienda

• Planifica gasto anual total, no solo hipoteca

• Si va a ser tu vivienda habitual, hazlo constar en escritura

---

Conclusión

Tanto la vivienda habitual como la segunda residencia pueden ser una gran decisión patrimonial, pero tienen obligaciones distintas.

La clave es comprar con información, planificar y elegir lo que encaja con tu estilo de vida y tus números.

No hay una opción mejor universal. Hay una opción mejor para ti.